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房地产泡沫,原来是这样被控制的

202018-07

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这一年有关房地产的新闻消息多不胜举,你比如说,三四线城市的去库存政策,以及棚改的货币化安置改革,香港加收空置税,万科董事会主席郁亮在股东大会上表示:十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。房地产是个大话题,大到中央高层,小到普通百姓,都在为房子操碎了心。


国家对房地产的态度


  房地产对于中国经济的重要性,谁也替代不了。房地产一直以来都是支柱产业,每次经济不景气,都是通过刺激房地产来拉动经济。

国家目前对于房地产的态度,是降低房地产对中国经济的影响。因为国家不想让房地产绑架中国经济,不想让房地产成为动都动不得的刺头。房地产占用了过多的资源,比如金融资源。

看看个贷中按揭贷款的比例,看看对公贷款中,房地产行业的贷款比例。都跑去支持房地产,谁来支持小微企业。


国家如何调控房地产市场呢?


   其实也是小心翼翼,因为这是牵一发而动全身的事。一方面积极培育新的、多方面的经济增长点,比如供给侧改革,就是要让大型的央企国企盈利,增加国家收入,看看17年的国企利润增长情况,而不是之前靠土地财政。

   如果把国家也看做一个企业,税收才是他的主营业务收入,土地出让金只能是营业外收入,一个总是靠营业外收入存活的企业是好企业吗?答案肯定不是,所以要回到税收这个主营业务收入上。

另一方面探索新的住房形式,积极发展租赁市场,租售并举,打击房产投机。国家调控房地产不是害怕房地产卖出去太多的房子,而是害怕不是刚需在买房子,全是投机者在买房炒房,国家要的是真正刚需支撑起来的房价,而不是炒房者炒出来的房价。

   房地产对经济的拉动,盖房子的钢筋水泥就不说了,真正拉动的是拉动装修,一个房子装修下来要买多少东西,这个消费对经济拉动才是真的重要。

国家对房地产的调控目标就是让房地产成为众多拉动经济增长的引擎之一,而不是唯一的引擎。首先,一二线城市的房地产泡沫要得到有效控制,就必须要降杠杆,否则泡沫会被持续吹大,就更难控制。2016年底中国家庭债务占GDP的比重可能超过60%。已经超过2008年美国次贷?;暗募彝フ窭刍俣?。过去,居民部门多是“怕欠债”,而现在多数是“高负债”。从国际比较来看,2016年中国居民部门负债和劳动报酬之比是90%,而2008年不到50%;美国这一比值2008年是140%,2016年降到118%。这些年来,美国居民部门在去杠杆的同时,中国的居民部门在加杠杆。

事实上,适当的杠杆,对于促进居民部门消费和投资是有帮助的,但是不合理的加杠杆,就会导致房地产出现过度投机化。高杠杆率到了一个警惕值时,就到了不合理的上涨区间,就要往下降一些,这既是要防范房地产泡沫的继续扩大,又是对过去盲目透支未来财富方式的纠偏。

  再者,控制潜在的房地产金融风险,防止热点城市房价的大起大落。自从2015年初以来一线城市房价出现大涨,马上调控政策袭来,一线城市资金流向二三线城市,到后来三四线城市房价出现飙升。



  实际上房价大涨之后就必会出现大跌,这些措施对缓解房价上涨起到了一定作用。


第一, 通过限购、限贷、限售等政策将高房价给固化起来,严防房地产的大起大落。尤其是部分城市推行限售,往往一限就是3-5年,这对于打击投机炒作产生积极作用。


第二, 当房价泡沫呈现上下两难之后,长效机制正在紧锣紧鼓的进行中,中央政府推出“租售并举”的理念,地方政府也拿出了“租售同权”,进一步提升了房地产租赁市场的地位。


第三,共有产权房、保障房的推出,这让刚需群体有了更多的选项,一旦民众的居住问题得以多渠道解决了,人们对高房价或许也就不再那么关注了。房地产投机也慢慢退潮。


我国房地产泡沫在经历了快速上涨之后,如果得不到缓解,没有有效的手段控制,那么很难说泡沫不会破,房地产泡沫一破波及的影响就很大了,地产只是政府平衡经济增减的工具,因为,这是上下游带动产业最多的行业,且在投资、信贷、就业、税收、土地收入上都影响最大最直接的产业,也直接制约着中国城镇化增长进程。

 


     

投资建议:


国家政策一直在减杠杆,在收紧,如果大家还想通过炒房致富的话,可能未来20年,至少房地产不会是暴富行业。选择博阳安泰,稳定收益,为您实现财富自由。